신입사원 김대리의 내 집 마련 이자 공제 도전기
지난해 12월, 회사 동기인 김민수 대리가 드디어 자기 집을 샀다며 자축 파티를 열었다. 30대 초반에 내 집 마련이라니, 부러운 마음에 술 한 잔 하면서 이것저것 물어봤다.
"야, 근데 대출 이자가 만만치 않겠다?"
"응, 그렇긴 한데 연말정산 때 이자 공제받으면 좀 나아. 세무사무실에서 자세히 설명해줬어."
그 말을 듣고 나도 궁금해져서 민수가 어떻게 공제받는지 자세히 들어봤다.
1. 기본 조건부터 확인하기
민수는 자신의 상황을 하나하나 설명해줬다.
"일단 나는 독립해서 혼자 살면서 세대주로 등록돼 있어. 그리고 집을 사기 전까지 무주택자였지. 회사 다니는 직장인이고 말이야."
민수가 말한 조건을 정리해보니 이렇다:
- 근로소득자(회사원)
- 세대주 신분
- 무주택자이거나 1주택자
"그런데 이게 중요한데," 민수가 강조했다. "12월 31일 기준으로 따진대. 내가 연말에 집을 샀는데, 만약 12월 31일에 무주택이나 1주택 상태가 아니면 공제를 못 받는 거야."
2. 세대주가 아니어도 가능할까?
민수 말로는 회사 후배 하나가 아직 부모님과 같이 살면서 세대원으로 등재돼 있다고 했다.
"그 친구도 집을 샀는데, 처음에는 세대원이라 공제를 못 받는 줄 알았대. 근데 세무사가 알려준 게, 부모님이 주택 관련 공제를 하나도 안 받으시면 자기가 받을 수 있다는 거야."
단, 조건이 있다. 그 집에 실제로 살아야 한다는 것이다.
"주민등록은 부모님 집에 있는데 실제로는 자기 집에서 산다? 이건 인정되는 거야. 근데 만약 부모님이나 형제 중 누가 주택을 갖고 있어서 세대 전체로 봤을 때 2주택이 되면? 그건 아예 공제가 안 돼."
3. 기준시가 가격 제한
민수가 산 아파트는 취득 당시 기준시가가 5억 5천만 원이었다고 한다.
"나는 2023년에 샀는데, 그때는 5억 원 이하여야 했어. 근데 지금은 기준이 6억 원으로 올랐더라고. 타이밍이 좀 아쉽긴 한데 뭐 어쩌겠어."
정리하자면:
- 2013년 이전: 3억 원 이하
- 2018년 이전: 4억 원 이하
- 2023년 이전: 5억 원 이하
- 2024년부터: 6억 원 이하
"아, 그리고 주의할 점! 오피스텔은 안 된대. 아무리 주거용으로 쓴다 해도 말이야."
민수의 친구 한 명은 아내 명의로 집을 샀는데, 본인이 공제를 받으려고 했다가 안 된다는 걸 나중에 알았다고 한다. 배우자 명의 주택은 공제 대상이 아니라는 것이다.
4. 대출기한
"나는 등기하고 한 달 후에 대출받았어. 이게 3개월 안에 받아야 해. 등기일로부터 3개월 넘어가면 공제 대상이 안 된대."
또 중요한 건 채무자가 집 주인과 같아야 한다는 것이다.
"예를 들어 내 명의로 집을 샀는데, 대출은 아버지 명의로 받는다? 그럼 공제 안 돼. 나는 등기도 내 이름, 대출도 내 이름으로 했지."
5. 기간,금리,거치조건 금리공제한도
민수는 15년 만기로 원금균등상환 방식의 고정금리 대출을 받았다고 한다.
"처음에는 변동금리로 할까 했는데, 세무사가 고정금리로 하고 원금도 처음부터 갚아나가는 방식으로 하면 공제 한도가 크다고 하더라고."
민수의 대출 조건이면 연간 최대 2,000만 원까지 공제받을 수 있다.
공제 한도를 표로 정리하면:
15년 이상 장기 대출
- 고정금리 + 비거치식 분할상환: 2,000만 원
- 고정금리 또는 비거치식 분할상환 중 하나만: 1,800만 원
- 그 외: 800만 원
10년 이상 15년 미만
- 고정금리 또는 비거치식 분할상환: 600만 원
"그런데 주의할 게 있어. 전세자금 대출이나 주택청약저축이랑 합쳐서 한도가 적용된대. 그러니까 내가 2,000만 원 한도라고 해도, 다른 주택 관련 공제 받으면 합쳐서 계산된다는 거지."
6. 예전에 받은 대출은 소급불가
회사 선배 한 분은 2018년에 대출을 받았는데, 당시 한도 기준이 지금과 달랐다고 한다.
"선배 말로는 자기가 대출받을 때 법을 따른대. 지금 한도가 올랐다고 해서 소급 적용되는 게 아니래. 그래서 예전 법 기준을 찾아봐야 한다고 하더라고."
민수 말로는 연도별로 개정된 내용이 따로 있어서, 자기 대출 시점의 세법을 확인해봐야 한다고 강조했다.
민수 얘기를 들으니까 나도 조만간 집을 살 때 참고해야겠다는 생각이 들었다. 특히 세대주 요건이나 대출 받는 타이밍, 그리고 어떤 상환 방식을 선택하느냐에 따라 공제 한도가 천차만별이라는 게 인상적이었다.
무엇보다 12월 31일 기준으로 판단한다는 것, 그리고 배우자 명의는 안 된다는 것, 오피스텔은 제외된다는 것 같은 디테일을 놓치면 안 되겠다는 생각이 들었다.
📋 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 요약
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│ 🏠 장기주택저당차입금 이자상환액 공제 총정리 │
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📌 기본 자격 요건
• 근로소득자(직장인)
• 과세기간 종료일(12월 31일) 기준 세대주
• 무주택 또는 1주택 세대
• 취득 당시 기준시가 6억 원 이하 주택
👨👩👧👦 세대주 특례
• 세대원도 가능 조건:
- 세대주가 주택 관련 공제를 받지 않을 것
- 해당 주택에 실제 거주할 것
🏘️ 주택 기준시가 한도 (취득 당시 기준)
• 2024년~: 6억 원 이하
• 2019~2023년: 5억 원 이하
• 2014~2018년: 4억 원 이하
• 2013년 이전: 3억 원 이하
❌ 제외 대상
• 오피스텔
• 배우자 명의 주택
• 주택 수 계산 시 임대주택·어린이집도 포함
⏰ 차입 시기
• 소유권 이전·보전 등기일로부터 3개월 이내
• 채무자 = 주택 소유자 (동일인)
💰 공제 한도
[15년 이상]
• 고정금리 + 비거치식 분할상환: 2,000만 원
• 고정금리 또는 비거치식 분할상환: 1,800만 원
• 기타: 800만 원
[10년 이상 15년 미만]
• 고정금리 또는 비거치식 분할상환: 600만 원
⚠️ 유의사항
• 주택임차차입금, 주택마련저축과 합산하여 종합한도 적용
• 공제한도는 차입 당시 세법 기준 적용
• 과세기간 종료일(12월 31일) 현황 기준 판단