안녕하세요. 오늘은 제 직장 동료인 민수씨의 전세 대출 소득공제 이야기를 들려드리려고 합니다.
1. 민수씨의 전세 계약
민수씨는 결혼 3년차 직장인입니다. 아직 집을 사지 못해서 전세로 살고 있는데요, 이번에 회사 근처로 이사를 가면서 국민주택규모(전용면적 85㎡ 이하)의 아파트 전세 계약을 했습니다. 전세금이 3억 원이라 은행에서 대출을 받아야 했죠.
민수씨는 세대주이고, 과세기간이 끝나는 12월 31일 기준으로 집을 소유하고 있지 않았습니다. 그래서 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제를 받을 수 있다는 이야기를 들었어요.
2. 은행 대출로 소득공제
민수씨는 은행에서 2억 원을 대출받았습니다. 이때 중요한 점이 있었는데요, 전세 계약서의 입주일이 3월 15일이었고, 실제로 주민등록을 옮긴 전입일이 3월 20일이었습니다. 은행 대출은 이 중 빠른 날짜인 3월 15일을 기준으로 전후 3개월 이내에 받아야 소득공제가 가능하다고 하더라고요.
민수씨는 3월 10일에 대출을 실행했고, 중요한 건 은행에서 집주인 계좌로 직접 입금되었다는 점입니다. 이렇게 해야만 소득공제를 받을 수 있다고 해요.
그 해 민수씨가 갚은 원금과 이자를 합쳐서 1,000만 원을 상환했는데, 이 금액의 40%인 400만 원을 근로소득금액에서 공제받을 수 있었습니다.
3. 계약 갱신할 때도 소득공제
2년 후, 민수씨는 같은 집에서 전세 계약을 갱신했습니다. 이때도 추가로 대출을 받았는데요, 계약 갱신일로부터 전후 3개월 이내에 받은 대출이라면 역시 소득공제 대상이 된다고 합니다.
4. 친척에게 빌린 경우 - 수진씨 이야기
민수씨의 아내 수진씨 친구는 조금 다른 경우였습니다. 이 친구는 총급여가 4,500만 원인데, 전세금 일부를 대부업자가 아닌 일반인인 친척에게 빌렸다고 해요.
이런 경우에도 소득공제가 가능한데요, 몇 가지 조건이 까다로웠습니다.
- 총급여가 5,000만 원 이하여야 하고
- 입주일과 전입일 중 빠른 날로부터 전후 1개월 이내에 빌려야 하며
- 이자율이 3.5% 이상이어야 한다는 것이었습니다 (2024년 3월 21일 이전에는 2.9% 이상)
친척분이 너무 낮은 이자로 빌려주시면 안 된다는 게 특이했어요. 세법에서 정한 최소 이자율은 지켜야 한다고 하더라고요.
5. 주의사항
민수씨가 소득공제를 받으면서 알게 된 주의사항들이 있습니다.
먼저, 임대차 계약서가 본인 명의로 되어 있어야 합니다. 민수씨는 세대주라서 자기 이름으로 계약했는데요, 만약 세대주가 다른 주택 관련 공제를 받고 있다면 세대 구성원인 배우자도 공제받을 수 있다고 해요.
또 주택마련저축 공제와 합쳐서 연간 400만 원까지만 공제받을 수 있습니다. 민수씨는 주택청약저축도 하고 있어서 이 부분을 잘 계산해야 했어요.
그리고 회사 법인이나 각종 공제회에서 빌린 돈은 소득공제 대상이 아니라고 하니 이 점도 주의해야 합니다.
6. 다른 집으로 이사 가는 경우
작년에 민수씨는 또 다른 집으로 이사를 갔습니다. 이런 경우에도 계속 소득공제를 받을 수 있는데요, 이전 집의 입주일과 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 3개월(은행 대출) 또는 1개월(개인 차입) 이내에 받은 대출이면 된다고 합니다.
📋 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제 요약
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 공제대상자 | 과세기간 종료일 현재 무주택 세대주 (세대주가 다른 공제 미사용시 세대원도 가능) |
| 대상주택 | 국민주택규모 주택 또는 주거용 오피스텔 |
| 공제율 | 상환금액의 40% |
| 공제한도 | 주택마련저축 공제와 합산 연 400만원 |
| 계약서 명의 | 소득공제 받는 근로자 본인 명의 |
| 대출기관 차입시 요건 | • 입주일·전입일 중 빠른날 기준 전후 3개월 이내 차입 • 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금 • 계약 갱신시: 갱신일 기준 전후 3개월 |
| 개인 차입시 요건 | • 총급여 5천만원 이하 • 입주일·전입일 중 빠른날 기준 전후 1개월 이내 차입 • 이자율 3.5% 이상('24.3.21 이전 2.9%) • 계약 갱신시: 갱신일 기준 전후 1개월 |
| 공제 불가 | 대부업 영위 법인, 각종 공제회 등의 차입금 |
| 이사시 | 이전 주택의 입주일·전입일 중 빠른날 기준으로 차입한 자금 포함 |
이상으로 민수씨의 전세 대출 소득공제 이야기를 마칩니다. 전세 사시는 분들께 도움이 되셨으면 좋겠네요!